6月18日，上海拉开了今年首批集中供地的大幕。
按上海市土地交易市场公布的信息，本次土地出让于6月18日至6月25日展开，涉及13个区共56宗地块，其中28宗为居住用地，14宗为征收安置房用地，6宗“城中村”改造用地，其余8宗为租赁住房用地。
据中指院统计数据，6月18日共有37宗地块开拍，其中24宗为纯租赁住房、征收安置房地块，均为底价成交；另外13宗包括4宗城中村改造地块，以及杨浦、徐汇、静安、普陀4宗涉宅地块和自贸区5宗涉宅地块。而这37宗地块全部成功出让，收金478亿元。
保利、卓越等房企均有斩获
“上海土地新规比较公平，这从土拍结果便可看出。其他城市多是大房企或者国企、央企一家独大，但从上海今天的状况来看，小房企、大房企都有拿地，说明市场机会是比较公平均等的，也符合上海公平公开的城市精神。”中原地产高级研究经理卢文曦表示。
6月18日出让的13宗涉宅地块中，有4宗包含普通商品房用地的城中村地块在上午出让，下午两点开始出让位于静安、徐汇、杨浦、普陀、临港的9宗涉宅地块。
当日上午，奉贤国资委以12.59亿元竞得奉贤新城“城中村”改造地块；大华集团分别以13.64亿元、1.02亿元竞得宝山区大场镇联东村“城中村”改造区域Q1-09地块、S1-04地块，成交楼面价分别为约2.7万元/平方米、7412元/平方米；俊发联合体则以15.4亿元，竞得青浦区徐泾镇一幅“城中村”改造地块，成交楼面价约2.8万元/平方米。
公开信息显示，上述4幅旧改涉宅地块均以底价成交，总成交额42.63亿元。
与上午相对平淡的场面相比，下午的土地出让则出现一些亮点。其中，保利以105.13亿元竞得静安区灵石社区商住用地，成交楼面价5.17万元/平方米，溢价率8.39%。
此前在北京土拍市场表现较猛的卓越集团，也在上海此次集中供地中有所斩获，卓越 京东联合体以99.1亿元的底价，竞得普陀区万里社区地块，成交楼面价约3万元/平方米。
上述两宗地块的成交金额，就达到204.23亿元。
另一宗成交价格不低的地块为徐汇黄浦江南延伸段地块，被豫园股份(600655,股吧)旗下的复地产发以51.7亿元竞得，成交楼面价4.31万元/平方米，溢价率0.21%；
此外，位于市区的杨浦区定海社区B3-1地块，被上海杨浦城市建设投资集团以14.04亿元竞得，楼面价约6.4万元/平方米；光明地产(600708,股吧)分别以19.09亿元、13.14亿元竞得临港芦潮港两宗普通商品房用地；鹏瑞集团以17.38亿元底价竞得临港科研设计用地，成交楼面价约8104元/平方米。
新规“锁定”地价
卢文曦表示，土拍新规下，上海土地成交溢价率都不高，此前业内以为热点地块应该有很多房企参与竞拍，但从实际情况来看并非如此，“基本上一块地就两、三家在争夺，说明土地出让新规令房企分流，市场热度被控制住了。”
对于此次土拍溢价率较低，分析人士认为，这与引入房价地价联动机制有不小关系。
从土拍规则来看，上海此次对土拍制度进行调整，分别设置了起始价、中止价及最高报价。此外，此次土拍还首次出现封顶价和一次书面报价，竞买达到封顶价格后，并非竞价越高中标几率越大，而是越接近各家出价平均数的价格，竞得地块的几率才越大。
“我们测算了27块地的最高报价与起始价的比例基本在110%左右，即溢价率整体在10%左右，超过中止价后也不是最高报价者得地块，而是接近平均值水平者得，这基本锁死了土地的整体价格水平。”同策研究院研究总监宋红卫表示，由于拍地前便明确项目预售参考价格，因此房价也基本被锁定。从稳预期角度来看，地价、房价稳定的基础上，也稳定了预期。
分析师指出，上海土地热度得以很好控制住的另一原因是，其对供地节奏和市场预期的把握，都相当到位。
从此次上海集中供地的总体节奏来看，除6月18日的土地出让，6月21日有6宗涉宅地块同日开拍。而在6月22日-25日，共有12宗地块以竞价招标方式出让，这期间每天出让3宗。
此外，上海市土地交易市场还公布了2021年后续部分住宅用地情况预告。
预告显示，上海后续拟出让11宗地块，分别位于徐汇、杨浦、宝山、嘉定、松江、青浦、奉贤几个区域，其中位于嘉定、青浦2宗地为商住用地，另外9宗均为普通商品房用地。
宋红卫认为，这次没有拍中地块的房企在二次土拍还有比较好的机会，公布2021年后续部分住宅用地情况预告，起到了稳定预期的作用。
编辑者：mhs
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