未来10年会卖掉1.2亿套房子?经济学家亮出“底线”

临房网 2019-10-15 13:37
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临房网讯:过去20年,总共卖出去了多少房子?

这个数据有点难以统计,不过,我们可以通过统计历年房地产销售面积简单计算。

从1998年房改到2005年,年均销售面积在1亿-5以平米之间。


从2006年到2009年,年均销售面积在5-10亿平米左右。

从2010年到2018年,每年的房地产销售面积都高达10亿平米以上。

这20年卖出去的房产面积相加,得出的结果是177亿平米。看得出来,房地产扩张的脚步,从默默无闻的成长,到加速变成庞然大物,主要是在最近十年发生的。


按每套房100平米来计算,过去20年,总共卖出去了1.7亿套房子。

这个结果也符合我们的感受,随着卖出去的房子越来越多,人们的居住条件也出现了巨大改善。

从漏风的瓦房、平房,到高楼林立的小区,从筒子楼、福利分房到按揭买房,学区房、改善房、地铁房、养老房各种多样化产品问世,我们每个人都能深切感受到房地产给生活带来的变化。


但是,这种趋势能一直延续下去吗?

在去年,房地产销售面积达到了17亿平米,成交额达到了15万亿以上,未来10年,还会卖出去多少套房子?

针对这个问题,有经济学家亮出了“底线”。


近日,恒大研究院经济学家夏磊发文指出,未来10年,全国自住房需求年均为11.7亿平。

其中,2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分别为13.6亿平、11.6亿平和11.0亿平,相当于2016、2013和2015年全国商品住房销售面积。


城镇常住人口增长需求中,99.8%来自于快速城镇化阶段下大量农村人口进城,仅0.2%来自于城镇常住人口自然增长。

这样算来,10年时间,房地产销售面积将近120亿平米,仍以100平米一套房来计算,相当于会卖掉1.2亿套房子。

也就是说,前20年时间卖出去了1.7亿套房子,未来十年会卖出去1.2亿套房子。


其实,大可不必对这个数字感到吃惊。

上文已经说过,在2009年之前,年均销售面积都在10亿平米以内,恰恰是最近10年来,房地产销售面积突飞猛进的增长。

经济学家李奇霖在7月份的时候也做出过预测。


他预计,未来11年,全国住房需求是79亿平米,而2016-2018三年时间内,就已经透支了11亿平米,占比达9%。 也就是说,在过去三年当中,已经透支掉了11亿平米的购房需求。


我们可以把这个过程比作是“上山”和“下山”。

1998年到2005年,房地产的需求没有释放出来,农民进城的体量也不大,房子没有卖出去多少,此时是从山脚开始上山的过程。


2008年至今,城镇化快速推进,居民杠杆率提升,房屋空置率走高,销售了上亿套的房子,此时可以理解为登上了山顶。

那么,未来10年,就是从“山顶”到“山腰”的“下山”过程,房屋销售面积会逐步回落,走出“稳中有降”的趋势。

伴随着销售面积的下降,劳动力减少,房价下降也难以避免。


我国25-44岁人口数量,在2015年就达到了顶峰,其人数下降也使得房地产和汽车需求进入了下降周期。

汽车销量近两年的降幅大家有目共睹,只是楼市走弱的趋势还没有完全展现出来。


不过,根据预测,2015至2025年,25-44岁的劳动力人口每年减少375万人,2025到2030年,每年会减少500万人。2030到2035年,每年减少幅度高达960万人。


消失的劳动力人口,意味着长期的购房需求也会消失,毕竟,只有年轻人的婚房,中小学生的学区房,中年人的改善房,才是拉动楼市增长的核心动力。


对普通人来说,面对这1.2亿套房子,放弃买房会有什么“后果”?内行给出答案。

第一,规避三四线楼市的高估风险。


像西北的甘肃、青海,东北的黑吉辽,这些省份的三四线城市,因为无法形成有效的集聚效应,哪怕经历了两三波上涨,房价依然保持在低位,有的地方甚至一千多块钱每平都没人要。


这样的分化,未来10年会愈演愈烈,人口流入持续且拥有城市群连接的区域,房价更贵是必然趋势,而其他房子越盖越多,人口流出也越来越多的城市、郊区、新城区,房子打折也会无人问津。


千万不要小看三四线楼市的体量,数据显示,近年一线城市施工面积占全国的比例不到6%,二线城市占比在28-29%左右,三线及以下城市占比高达65%-66%。


第二,躲过空置税、房产税等房屋持有成本。

前段时间,住建部表示正在推进全国网签备案联网,在5月末,21世纪经济报道,根据地方统计部门公布的消息,2020年我国将开展第七次人口普查,同时进行房屋普查。


随着时间推移,类似的配套政策会越来越多,为房产税出台铺平道路,在去年,原住建部副部长仇保兴指出,可以适时推进空置税的征收,这也是未来持有房产增加的成本之一。


话说回来,房子作为一个家庭最重要的大类资产,目前的地位依然无可撼动,年均近12亿平米的销售面积,依然可以带动多个行业。


房价回落也好,放弃买房也罢,都是基于已经有自住房前提下做出的选择,属于买房赚差价的时代远去了。

真正需要改变的是置业理念,未来有一亿多套房子等着我们去买,何必着急忙慌这一时半会?劳动力人口的下降也是大势所趋,高估的三四线楼市、房产税的推进,都是不确定因素,又何必把所有积蓄一股脑投入到房子里?


    编辑者:yangmei

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