临房网讯：降负债已成房地产行业的主旋律，万科表示要认真研究、尽快适应，融创说：“争取未来三年达到这个目标”，恒大则强调自己一直是房地产调控模范生……这是房企在2020半年业绩会上对“三条红线”的表态。
8月20日，住建部和央行召开房企座谈会传递出的信号是，已经形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。不过，“三条红线”的信号意义似乎更强，诸如中海、龙湖、旭辉、新城控股(601155,股吧)等企业均表示，政策影响较小，比如新城发展主席王晓松表示，新城去年下半年已经开始降杠杆、降负债，“三条红线”对于公司的影响不会非常大。
中国社会科学院金融研究所资本市场研究室研究员尹中立也认同上述判断，9月2日，他在接受和讯房产采访时表示，“三条红线”会给房企适应的时间，相较于调控最终要实现的目标而言，该政策并不算严苛，甚至从现在往后看，该政策也许可以用宽松来形容。
债务违约风险成融资收紧的“导火索”
虽然“三条红线”被认为比较宽松，但对于当前的大部分房企而言，仍然是雪上加霜。
受疫情影响，房地产行业上半年销售普遍下滑，叠加2021年房企偿债高峰的到来，房企的日子本来就不好过。中指数据显示，2020年国内房企进入偿债高峰期，房地产行业包括海外债券在内的债券偿还总规模高达7493.9亿元；到2021年，这一数据将达10496.2亿元。
在这种背景下收紧融资，房企的压力可想而知，尹中立认为，之所以在当前时点释放融资收紧信号，可能与楼市热度有关，虽然第一季度销售普遍下降，但第二季度房地产市场开始升温，部分城市的土地市场热度较高，尤其热门城市不断出现高溢价地块，房价也有上涨趋势，融资收紧不仅可以为市场降温，防止风险泡沫积聚，更重要的是，上半年，泰禾出现债务违约，大型房企暴露出流动性风险，这是值得关注的危险信号。
“此前，这种风险只是专家们理论推导，现如今，债务违约已成事实。”尹中立进一步强调。
他认为，泰禾债务违约并非个案，而是具有行业代表性，房地产行业执行的都是高杠杆和高周转，近年来更是愈演愈烈，房企拼命加杠杆，然后用各种方式进行营销，泰禾的问题是产品总价太高，去化速度较慢，最终导致资金链断裂。各家机构统计的触线表格里，众多大型房企赫然在列，其中很多都触碰了三条红线，是重点的监管对象。
此前房地产行业主要出台针对市场或购房者的宏观调控政策，不会针对企业，但三条红线的出台是针对微观主体进行调控。之所以要对房地产企业的财务行为进行干预，是因为有些房地产开发企业触及了“大而不能倒”问题，即企业负债规模太大，政府不会坐看其破产，因此需要特别的监管措施。尹中立认为，中国房地产经过了20多年的高速发展后，房企规模越来越大，有些大型房企资产都已经过万亿，但负债占了大多数，行业面对较高的流动性风险，可能带来较大冲击，而这种冲击是监管层所不能容忍的。
过去，房地产的“三高模式”（即高杠杆、高周转、高负债）很成功，但现在房地产行业已经过了住宅短缺时代，2018年，城镇居民人均住房建筑面积39平方米，比1978年增加32.3平方米，当前，中国城镇化节奏放缓，而且老龄化社会加剧，因此，未来房地产行业的增速肯定会下降，基于这种判断，尹中立认为，2019年全国商品房销售面积达17亿平米，这应该是中国房地产行业的历史最高峰。
财务能力影响未来行业格局
稳健型房企市场地位或进一步提高
降负债已经成为摆在房企面前的一道必答题，然而，这也必然是一道难解的题。
在尹中立看来，房企降负债的路径很清晰，多卖房，少拿地，放慢发展速度，这是房企必须承受的代价，也是监管层的意图，但被迫放慢发展速度必然会带来阵痛，对于近年来冲击规模的房企更是如此。
“盈利能力下降，ROE下降，有些公司的股价会下跌，” 尹中立认为，这是房企要承受的后果，实际上，资本市场对此早有预期，投资者都明白，任何行业都要尊重规律，房地产行业的未来增长本就难以为继，因此多年来A股未批准地产企业上市，地产股的估值也比较低。
“三条红线”虽然非常明确，但政策仍然有漏洞，房地产行业一直存在“明股实债”现象，在单个项目中引入少数股东，让出权益，让资方参股，通过这样的操作方式即引入资金，又不会增加负债率，可以粉饰负债表，尹中立表示，这也是一种降负债的方式，尤其对于那些本身少数股东权益占比较低的房企来说，未来具备较大的操作空间。不过，他表示，“明股实债”只是一种技巧手段，并不能真正降负债。
近日，恒大、华润、世茂等大型房企纷纷表示拟分拆物业公司赴港IPO，实际上，相较于低迷的地产股，物业股受到资本市场的欢迎，物业股估值普遍较高，通过加强物业板块，也在一定程度上增加企业的流动性。不过，尹中立表示，物业分拆上市对于房企降负债用处不大，虽然会起到一定作用，但相较而言，这些辅助部门的体量太小。
降负债无疑是非常困难的，就像任何一个企业都会遇到发展的瓶颈期，对行业来说也如此，高负债是房地产行业的开发模式决定的，因此降负债不是一蹴而就的事情，最终还要依靠企业转变发展策略。
对于地产行业来说，经历一轮“降负债”的洗牌，行业格局或将呈现新的变化，换句话说，融资收紧对于那些负债管理较好的房企来说，也许意味着更多机会。
此次房企座谈会并非针对全行业，而是针对大型房企，要求他们降低杠杆倍数和风险，控制债务规模，尹中立认为，由于企业负债情况不同，未来的发展会不同，诸如中海、万科这样的稳健型企业未来的发展空间更高，市场地位可能会进一步提升，而那些高负债房企则会受到限制。
对于下半年的楼市走势，尹中立直言，影响房地产的因素很多，整体社会形势比较复杂，货币政策、外汇、中美关系、疫情等因素都会产生影响，仅凭融资政策这个单一因素，很难判断楼市的走势。
编辑者：yangmei
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